供应潮刚刚到，门槛就放低了 | 楼先生问答NO.385
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6月会是杭州楼市的分水岭吗？
我说过：当下的楼市很敏感，任何风吹草动都会打草惊蛇。澄品、古翠隐秀这样的网红楼盘，首开售罄，尽管意料之内，但表面之下仍有忧患：购买力的问题。
这两年，各地楼市都呈现一个比较奇怪的现象：上半年热，下半年冷。而今年，杭州楼市这样的变化，似乎来得要快一些。当然，这与政策压力有一定关系。
楼市已经被精准控制。
但依然有一些力量在较劲：一是市场方面，5月和6月均有近60个楼盘加推，其中纯新盘明显急于上市。过去两年被积压的大量新盘，再也拖不下去了。早就有开发商表示：每拖一天，就等于把一辆路虎开进钱塘江。
还有二手房，7.7万套挂牌，可能只是开始，今年杭州市区有145个楼盘要交付，这个数字不可避免还会继续变大。
另一方面是地方上的行政力量。这几天的热门事件是「杭州大专落户细则落地」，从城市发展层面来讲，这是众望所归的好事，毕竟对一座城市，人才即财富。
只要杭州想走向一线城市，这也是必然的过程。
比如深圳，之前的户口政策不比杭州紧，多少人因为「来了就是深圳人」，而扎根这座活力之城。还有北京和上海，也有过一段窗口期，鼓励前来买房落户。
对于杭州，可以这样推导：首先这些人才要愿意来，其次来了要有能力留下来，最后留下来的人会有买房需求。
当然，也会有很多人先落户了去摇号，其它的事，不重要……
1.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
自住申花、家门口改善、中冶锦绣公馆
@May
层楼老师好。我们住在申花回迁房，闲置资金200万，到年底可以300万，家庭每年除去开支净收入150万左右，孩子2025年入学，想兼顾学区的改善（不是置换），只考虑新房。两个问题：一，继续买在申花，还是考虑其他区域，比如未来科技城？二，想不好是今年入手还是等明年首付更丰厚点再入手，又担心明年房价上涨。求指点。
楼先生：先回答你第一个问题。申花是「自带光环」的一个改善板块，这里有沁园、古翠隐秀这样的品质楼盘， 产品界面又整体提升了一个档次。只不过申花比较大的遗憾就是，没有拔尖的学区。如果申花一带的学区能够接受，那选择在家门口改善，自然是最可以的，没必要舍近求远。
如果能提高预算到一千万左右，到下半年还有一个楼盘可以选，那就是位于教工路上的中冶锦绣公馆，现房销售，听说精装标准定得相当高，项目周边有文一街、文三街、行知、学军等西湖区顶级学区环伺，学区可以有比较大的期待。
再问答你第二个问题。从目前的情况来判断，今年杭州楼市行情，新房整体偏稳定，个别楼盘的价格会稍微突破，二手房依然压力很大，整体还是下行趋势。总的来说，今年是比较理想的改善年份，而且大量的改善楼盘，定位都挺高的，但价格偏偏被政府压制着，有合适的房子，就入手吧。至于首付，你们家有这么强的现金流，可以适当房屋抵押，提前消费。
2.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
关键词
上品、700-800万、兼顾民办/公办学校
@伞兴
家里住良渚小联排，户口也在里面。想让宝宝上主城区的民办小学，上好点的补习班方便点，顺带拿到主城区的学籍，想这两个月买主城区的新房，预算700-800万，平时老婆在古翠路地铁站附近上班，我在南星桥附近上班，有什么推荐的吗？
楼先生：杭州民办小学对孩子的筛选极其严苛，想上一所好的民办小学，还真有点难。尤其那几所名气大的民办小学，都是极难进的。杭州比较好的民办学校，大量集中在上城区和拱墅区，余杭区也有一些，主要在闲林和五常一带。只认准民办这一条路，孩子也确实有实力，那就简单，七八百万的预算，考虑申花就可以了，住这里既能兼顾女方通勤，今后照顾房子也方便。
但如果又想给孩子双重保险，兼得一所不错的公办学校，那申花估计有点不太够，西湖区固然很好，但可售新盘很少，总价也高出不少。所以建议你关注南星桥一带，像保利滨江·上品这样的楼盘，还是可以重点关注的，6月中旬会加推最后一波，还有125方四房，而且楼栋位置更好，努努力还是有机会够得上。
3.
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关键词
首付500万/六成、自住城市芯宇、文教/申花
@肖瑶
目前住在父母名下的城市芯宇（两室），我们名下的西溪之星（4室）在出租。孩子2岁，想换4室改善房给孩子很多独立空间。由于城市芯宇相对学区较好，孩子出生后一直落户这里，现在考虑把西溪之星卖掉来置换，首付能凑大概500万，想买的离城市芯宇近些，方便老人退休入住相互照应。附近的二手房房源合适的较少，麻烦帮忙分析推荐下。
楼先生：文教区一带的房价都挺高的，学区的价值明显在支撑着高贵的房价，既然已经有很好的学区，再花这么多钱去买一套学区房，没什么必要了。如果考虑附近的老房子，一是没有解决改善的需求，二是未来科技城的西溪之星换西湖区的老房子，是吃亏的。
撇开价格，与城市芯宇隔着教工路的一个新楼盘可以特别留意，就是我们上面提到过的中冶锦绣公馆，如果你们的预算能再往上拔一拔，应该是最合适的选择。如果预算只能这些，那就往余杭塘路北面，到申花，总价、品质、户型和地段，一下子全都兼顾得到。对你们来讲，大致上是这样的考虑路径。
4.
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投资为主、总价350万左右、杨柳郡四期
@hyw
现金250万，投资为主，首付6成，总价想控制350万左右。目前看了城东的天城府、杨柳郡，以及我来科技城的梧桐郡、天空之城，也想问问天城府机场快线新风路站点是否规划好了？另外我这样的情况，还有其他楼盘可以推荐吗？以及咨询这几个楼盘的大概开盘时间。
楼先生：关于天城府的机场快线的地铁站点，基本上八九不离十，有消息人士已经言之凿凿了，听说其中一个出口就在天城府小区的楼下。其实即便没有地铁加持，天城府这样的楼盘，也是很值得关注的，毕竟3万5不到的价格，在相对这么市中心的位置，今后也不大可能再找得到了，下一批预计6月加推。
杨柳郡的四期，还有616套房源，户型比较多，小的户型有45-75方，中间段有85-100方，大的户型106-138方，预计9月开盘，到时会一次性推出，卖完这一批，杨柳郡算是清盘了。如果到时还是上一批的价格，估计还是会很难摇的。
至于梧桐郡，也剩下了四期，共600多套，户型80-170方，预计6月和10月分两次开盘。天空之城的开盘时间就更加不确定了，最快也到四季度了吧。其它的话，你还可以关注未来悦、西溪公馆、云和湖等这些，总的来说，以投资为主，可以多参考一下中签率，这是衡量值不值得投资的一个重要指标。
5.
>>>CENGLOU·CHINA<<<
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现金190万、运河ONE、天阅运河源
@julie
手上现金190万左右，想买城西100方左右的户型，有什么新盘可以推荐的吗？另外父母还有一套三墩经适房出租，老城区还有一套学区房，现在考虑要不要卖掉一套经适房，减少还贷压力，还是说暂时不卖？
楼先生：传统的老城西一带，没多少新盘可售，今年的两个纯新盘项目，总价都要到一千万以上了。只能是往西过去，到余杭区才行，你可以买这里，一个是耦园，一个是西溪公馆，有大量100方左右的小户型。
如果是首付三成，意味着你的承价能力是600多万，这样的话，可以关注古翠隐秀的125方，大师原创作品，它的外立面在申花一带，会很惊艳，今后也会很有辨识度。总价想要可控一些，可以等一等融创运河湾的两个项目，分别是运河ONE、天阅运河源。
经适房要不要卖？主要看你们家庭的经济能力，如果还贷实在很吃力，甚至已经影响到了生活品质，那就果断卖掉吧。但如果贷款能承受得起，或者说卖掉后会多出闲置现金，又没更好的投资渠道，那不如留着房子抗击通胀呢。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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